Признание права собственности через суд/”новостройки”

Кому и зачем это может потребоваться?

Признание права собственности в судебном порядке на «новостройки» является особым и наиболее сложным случаем признания права собственности, который помимо общих действий, присущих признанию права собственности, включает в себя множество дополнительной работы и требует специальных знаний. Например, необходимо не только кропотливое изучение документов покупателя и продавца, но и разрешительной документации инвестора, банковских платежных и кредитных документов и т.д. При этом часто подразумевает ведение досудебной переписки с продавцом, застройщиком перед обращением в суд, так как при официальном судебном запросе могут быть представлены иные документы, если таковые отсутствуют у покупателя.

Многие покупатели «новостроек» в Москве и Московской области столкнулись с распространенной ситуацией – деньги заплатили давным-давно, получили ключи, подписав какие-то документы, приступили к ремонту и закончили его, а свидетельства о регистрации права собственности на руках до сих пор нет и в ближайшем будущем не предвидится. Юридическое лицо, у которого была приобретена квартира то ссылается на невыполнение каких-то условий инвестором, то на местную администрацию, которая не принимает какие-то объекты и не подписывает акт реализации инвестиционного контракта.

В общем ситуация не очень критичная, так как жить можно, особенно если не заглядывать глубже. Присмотревшись, можно найти сразу ряд причин, по которым Вам может быть нужно оформление права собственности в судебном порядке, а не ожидание его от застройщика в течение нескольких лет (наиболее проблемные варианты как банкротство застройщика и судебные разбирательства с его правопреемниками мы описывать не будем, так как такие случаи известны по всей стране благодаря СМИ и риски в подобном случае весьма известны и очевидны – возможность утраты жилья):

  • у Вас ипотечный кредит и ставка до оформления права собственности значительно Выше той, которая указана банком-кредитором в договоре после оформления права;
  • Вашему ребенку пора идти в школу или детский сад по месту проживания, вам необходимо поставить автомобиль на учет или получить разрешение на оружие, но у вас отсутствует регистрация по месту жительства в данной квартире, поэтому приходится идти на дополнительные неудобства и затраты времени и финансов;
  • Вы хотите сделать перепланировку в своей квартире, которая потребует серьезных согласований. Данные действия могут быть предприняты только собственником квартиры;
  • Вы хотите продать имеющуюся квартиру, а у вас на руках вместо полноценного договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации только предварительный договор купли-продажи или вексель и т.п. Стоимость данной квартиры будет значительно ниже в таком случае. Если вдруг Вы являетесь собственником данной жилой недвижимости менее 3 лет, то Вам придется заплатить налог в размере 13% при продаже квартиры.

.

При этом часто покупатели «новостроек» до последнего тянут с обращением в суд, слушая обещания риэлтеров и застройщика. Объединяются в разные инициативные группы, пишут письма и жалобы, обращаются в милицию, прокуратуру и местную администрацию. Данные действия малоэффективны, так как застройщик и/или инвестор не отказываются оформлять право собственности, а заявляют, что не могут его оформить. При этом часто это является правдой, так как ввод в эксплуатацию жилого дома зависит от множества факторов, невыполнения одного из которых не дает получить застройщику необходимые документы для оформления права собственности на себя и только потом уже на покупателя. В результате явного нарушения законодательства нет, а часто есть спор хозяйствующих субъектов и ни правоохранительные, ни надзорные органы тут помочь не смогут.

Переписка же с застройщиком и/или инвестором, которая будет вестись неспециалистом иногда наносит больше вреда, чем пользы. Более опытные юристы застройщика направляют в адрес покупателя на первый взгляд малозначащие документы, согласившись с которыми, а иногда даже просто получив их и не отправив мотивированный отказ в нужный срок приобретатель «новойстройки» только через некоторый срок осознает, что лишился большей части своих гражданских прав, а иногда и самого права на недвижимость. В нашей практике были описываемые случаи, как например, неуказанные сроки действия предварительных договоров. Клиенты вели переписку с застройщиком, но уведомления о заключении основного договора не направляли, не зная нюансов и застройщик при резком росте стоимости жилья через год просто возвращал деньги, заявляя, что клиент не захотел заключать основной договор купли-продажи. И при данном варианте развития событий суд вставал на сторону застройщика.

Получив право собственности на «новостройку» в судебном порядке – Вы получаете все права, сопутствующие праву собственника: владения, распоряжения и пользования.

Тем самым перестанете быть бесправным жильцом в своей квартире, вынужденным согласовывать все свои действия с управляющей компанией и застройщиком. При этом не имеет существенного значения вид и форма договора, который Вы заключили для приобретения строящейся квартиры и/или гаража: договор долевого участия (214-ФЗ), предварительный договор купли-продажи, договор переуступки прав, договор инвестирования.

Более того, весьма часто удается также взыскать с продавца квартиры неустойки за просрочку исполнения обязательств, возмещение причиненного ущерба.

Наши специалисты имеют более чем десятилетний опыт по признанию права собственности по различным схемам договоров. Они помогут разработать оптимальную для Вашего случая схему взаимодействия с застройщиком, истребования доказательств и максимальной защиты Ваших прав.